Balkony przestaną być własnością mieszkańców. Nowy projekt ustawy

Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r., opublikowany w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów w dniu 20 lutego 2026 r. pod numerem UD312, proponuje fundamentalną zmianę statusu balkonów, loggii i tarasów — mają one przejść w całości do nieruchomości wspólnej, a właścicielom mieszkań przysługiwałaby wyłącznie służebność uprawniająca do wyłącznego korzystania.

Dlaczego obecne przepisy powodują spory?

Aktualna ustawa o własności lokali definiuje nieruchomość wspólną jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta nieprecyzyjna formulacja od lat prowadzi do konfliktów między właścicielami mieszkań a wspólnotami mieszkaniowymi.

Problemy zaczynają się wtedy, gdy trzeba rozstrzygnąć, które elementy balkonu stanowią wyłączną własność mieszkańca (za którą odpowiada on finansowo), a które należą do części wspólnej (za którą odpowiada wspólnota, a koszty pokrywane są ze wspólnych opłat zarządu). Sądy przez lata wydawały niejednolite orzeczenia, a właściciele mieszkań nieraz musieli sami finansować remonty elementów, które mogły być uznane za część wspólną.

Typowy scenariusz: balustrada balkonu wymaga remontu. Wspólnota może wymagać od właściciela pokrycia kosztów, argumentując, że to jego własność. Właściciel sprzeciwia się, twierdząc, że to element konstrukcyjny budynku, za który powinna odpowiadać wspólnota. Bez jasnych przepisów sprawa trafia do sądu, a właściciel mieszkania przez miesiące lub lata czeka na rozstrzygnięcie.

Co proponuje projekt ustawy?

Ministerstwo Sprawiedliwości zaproponowało zmianę artykułu 3 ustęp 2 ustawy o własności lokali. Nowe brzmienie miałoby być następujące:

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, oraz elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów.

To rozszerzenie definicji ma jednoznacznie określić, które części balkonu należą do wspólnoty. Zgodnie z uzasadnieniem projektu, do nieruchomości wspólnej zaliczane byłyby:

• dźwigary (elementy nośne)
• płyta balkonowa wraz z izolacją
• balustrada balkonu
• inne elementy architektoniczne stanowiące fragmenty elewacji budynku

Wyłącznie wewnętrzna przestrzeń balkonu pozostałaby częścią lokalu mieszkalnego właściciela.

Stanowisko Ministerstwa Sprawiedliwości — pełne rozwiązanie

Jednak Ministerstwo Sprawiedliwości zgłosiło uwagę do tego projektu. Resort zauważył, że samo wyszczególnienie “elementów konstrukcyjnych” może nie rozwiązać wszystkich problemów, ponieważ remont tych elementów zawsze wymaga ingerencji w inne urządzenia (np. pokrycia balkonu), co może prowadzić do nowych sporów interpretacyjnych.

W związku z tym Ministerstwo Sprawiedliwości zaproponowało bardziej radykalne rozwiązanie: zaliczenie balkonów, loggii i tarasów w całości do nieruchomości wspólnej. To usunęłoby wszelkie wątpliwości interpretacyjne i dało wspólnotom mieszkaniowym rzeczywisty wpływ na stan zachowania tych elementów budynków.

Aby zagwarantować właścicielom mieszkań prawo do korzystania ze swoich balkonów, każdemu właścicielowi lokalu mieszkalnego, z którym związany jest balkon, logia czy taras, miałaby zostać ustanowiona służebność — prawo do wyłącznego użytku tej przestrzeni bez odpowiedzialności za jej utrzymanie.

Praktyczne konsekwencje dla właścicieli mieszkań

Aspekt	Obecne przepisy	Projekt ustawy
Właściciel balkonu	Mieszkaniec (z możliwością sporów)	Wspólnota mieszkaniowa
Prawo do użytku	Wynika z własności	Służebność
Odpowiedzialność za remont	Niewyraźna, źródło sporów	Wspólnota mieszkaniowa
Finansowanie remontu	Bezpośrednio z kieszeni lub ze wspólnych opłat (sporne)	Ze wspólnych opłat zarządu
Elementy objęte zmianą	Brak definicji	Dźwigary, płyta, izolacja, balustrada, elementy elewacji

Co to oznacza dla właścicieli?

Jeśli projekt ustawy zostanie przyjęty w proponowanym kształcie, sytuacja właścicieli mieszkań zmieni się zasadniczo. Po pierwsze, zniknie niepewność — nie będzie już możliwości, że wspólnota wymagać będzie od właściciela remontu elementów konstrukcyjnych balkonu. Wspólnota będzie zobowiązana finansować te remonty ze wspólnych opłat zarządu.

Po drugie, zmieni się sposób liczenia opłat zarządu. Wspólnoty będą musiały uwzględnić w budżecie koszty utrzymania wszystkich balkonów, co może wpłynąć na wzrost opłat dla wszystkich mieszkańców budynku. Jednak będzie to transparentne i przewidywalne — właściciele będą wiedzieć, na co przeznaczane są ich pieniądze.

Po trzecie, właściciele zyskają pewność prawną. Służebność zapewni im prawo do wyłącznego użytku balkonu bez ryzyka, że wspólnota wymagać będzie od nich remontu lub zastosuje sankcje za brak utrzymania elementów konstrukcyjnych.

Dla wspólnot mieszkaniowych zmiana oznacza większą odpowiedzialność, ale także większą kontrolę. Zamiast czekać, aż właściciel mieszkania zdecyduje się wyremontować balkon, wspólnota będzie mogła samodzielnie zaplanować i sfinansować prace, zapewniając spójność estetyczną i techniczną budynku.

Kiedy możemy się spodziewać zmian?

Projekt ustawy znajduje się na wczesnym etapie prac legislacyjnych. Został opublikowany w wykazie prac Rady Ministrów 20 lutego 2026 r., co oznacza, że przed wejściem w życie czeka go jeszcze wiele etapów: konsultacje społeczne, uzgodnienia międzyresortowe, prace w komisjach sejmowych i ostatecznie głosowanie w Sejmie i Senacie. Rzeczywista zmiana przepisów może więc nastąpić dopiero w 2026 r. lub później.

W międzyczasie właściciele mieszkań, którzy mają spory z wspólnotami dotyczące balkonów, mogą odwoływać się do orzecznictwa Sądu Najwyższego, choć — jak pokazuje praktyka — rozstrzygnięcia mogą być czasochłonne i nieprzewidywalne.