Remonty w blokach droższe o 30 proc. – co robić wspólnocie

Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie stoją przed poważnym wyzwaniem finansowym. W ciągu zaledwie czterech lat – od 2020 do 2024 roku – wydatki na utrzymanie i modernizację budynków wzrosły drastycznie, co bezpośrednio przełoża się na wyższe opłaty dla mieszkańców.

Jak drastycznie wzrosły koszty remontów?

Wspólnoty mieszkaniowe wydały na remonty w 2024 roku o 30 procent więcej niż cztery lata wcześniej. Spółdzielnie mieszkaniowe wykazały nieco mniejszy wzrost – 25 procent – ale i tak stanowi to znaczące obciążenie dla budżetów. Aby zrozumieć skalę problemu, warto porównać te liczby z ogólnym wzrostem cen w gospodarce.

Skumulowana inflacja od stycznia 2021 do grudnia 2025 wyniosła 44 procent. To oznacza, że wzrost kosztów remontów (30–25 procent) nie wynika wyłącznie z ogólnego podroża cen, ale przede wszystkim z drożyzny materiałów budowlanych, usług i pracy. Wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw wzrosły w tym samym okresie o 65 procent, co oznacza, że pracownicy budowlani i rzemieślnicy znacznie podnieśli stawki za swoje usługi.

Jakie prace drożeją najbardziej?

Szczególnie dotkliwy wzrost dotyka inwestycji w efektywność energetyczną. Koszty prac termomodernizacyjnych – czyli ocieplania ścian, wymiany okien i drzwi – wzrosły w latach 2020–2025 o około 50 procent. To więcej niż średni wzrost kosztów remontów, co wynika z rosnących cen materiałów izolacyjnych i energochłonności samych prac.

Termomodernizacja jest jednak konieczna. Budynki z lat 60.–80. tracą ogromne ilości ciepła przez słabą izolację, a rachunki za ogrzewanie rosną szybciej niż inflacja. Wspólnoty i spółdzielnie muszą więc wybierać między inwestycją w ocieplenie (wysoki koszt z przodu, ale niższe rachunki później) a dalszym płaceniem wysokich rachunków za ogrzewanie słabo izolowanego budynku.

Jak to wpływa na zaliczki mieszkańców?

Wzrost kosztów remontów przejawia się bezpośrednio w wysokości zaliczek na remonty i opłat eksploatacyjnych.

Wskaźnik	2018 r.	2024 r.	Wzrost
Średnia zaliczka we wspólnocie	2,94 zł/m²	4,38 zł/m²	+49%
Średnia opłata eksploatacyjna w spółdzielni	3,39 zł/m²	5,52 zł/m²	+63%

Dla mieszkańca posiadającego mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych oznacza to wzrost zaliczki o około 72 złote miesięcznie w ciągu sześciu lat. W przypadku spółdzielni wzrost jest jeszcze wyraźniejszy – o ponad 100 złotych miesięcznie dla mieszkania tej samej wielkości.

Kredyty na remonty – rozwiązanie czy obciążenie?

Wiele wspólnot i spółdzielni sięga po kredyty, aby sfinansować duże inwestycje w modernizację. Poznańska Spółdzielnia Mieszkaniowa planuje zaciągnąć kredyt na ocieplenie czterech bloków na terenie Piątkowa. Spłata kredytu przez 15 lat wiąże się ze wzrostem czynszu o 400 złotych miesięcznie dla mieszkania o powierzchni 75 metrów kwadratowych.

To oznacza dodatkowe 5200 złotych rocznie dla takiego mieszkania przez półtorej dekady. Dla wielu mieszkańców, zwłaszcza emerytów i osób o niskich dochodach, jest to znaczące obciążenie. Z drugiej strony, po spłacie kredytu rachunki za ogrzewanie mogą się zmniejszyć o 30–40 procent, co w perspektywie długoterminowej może się opłacić.

Czy nowe budynki są tańsze?

Nie – wręcz przeciwnie. Budowa nowych bloków mieszkalnych podrożała o 56 procent od 2020 roku, a domów o 59 procent. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Śnieżka” realizuje inwestycję 84 nowych mieszkań ze średnim kosztem 12–13 tysięcy złotych za metr kwadratowy. To oznacza, że mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych kosztuje średnio 600–650 tysięcy złotych.

Dla porównania: średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w Polsce wynosi około 8–10 tysięcy złotych za metr kwadratowy (w dużych miastach), ale mieszkania budowane przez spółdzielnie non-profit są tańsze niż mieszkania komercyjne. Jednak nawet ta „tańsza” opcja stała się znacznie droższa niż kilka lat temu.

Co to oznacza dla mieszkańców?

Wzrost kosztów remontów to nie tylko liczby w sprawozdaniach finansowych wspólnot. To realne konsekwencje dla portfela każdego mieszkańca:

1. Wyższe zaliczki – trzeba się spodziewać, że opłaty za utrzymanie mieszkania będą rosnąć szybciej niż wynagrodzenia.

2. Konieczne duże inwestycje – wiele bloków z lat 60.–80. wymaga pilnego ocieplenia i wymiany instalacji. Wspólnoty będą zmuszane do zaciągania kredytów, co przełoży się na wzrost czynszu.

3. Trudniejszy dostęp do mieszkań – dla osób poszukujących nowego mieszkania ceny budowy nowych bloków oznaczają, że opcje tańsze niż rynek komercyjny będą coraz bardziej niedostępne.

4. Wybory między bieżącym utrzymaniem a modernizacją – wspólnoty będą musiały decydować, czy wydać pieniądze na bieżące naprawy, czy zainwestować w termomodernizację.

Stanisława Barska, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Śnieżka”, podkreśla, że „budowanie w formule non-profit nie oznacza, że mamy na tym stracić, lecz że wszystkie koszty związane z inwestycją powinny się zbilansować”. To oznacza, że wspólnoty i spółdzielnie muszą być transparentne w swoich wydatkach i szukać oszczędności, ale nie mogą unikać inwestycji koniecznych do utrzymania wartości nieruchomości.